Судебное дело об уменьшении платы за использование неоформленной земли
В весьма непростой ситуации оказалась собственница здания, решившая оформить права на земельный участок под своим зданием. Обратившись в Администрация с заявлением о выкупе земельного участка под зданием, собственница получила вместо проекта договора купли-продажи соглашение о фактическом использовании земельного участка под зданием и счет на сумму более полумиллиона рублей. Анализ расчета платы за пользованием землей показал применение Администрацией повышающего коэффициента в связи с использованием собственником здания земельного участка не по целевому назначению. Признав необходимость платы за использование земли, собственница здания отказалась платить завышенную сумму и спор был передан в суд.
К специалистам Центра оформления недвижимости собственница здания уже обратилась как ответчица по исковому заявлению Администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое использование земли в размере около 700 тысяч рублей.
Свои требования Администрация мотивировала имеющимся нарушениями в разрешенном использовании земельного участка, которые по мнению Администрации допустила собственница здания. Так по в соответствии документами кадастрового учета земельного участка, на котором располагается здание ответчицы, разрешенное использование земли - размещение производственных зданий, а фактически земельный участок используется под размещение здания общественного питания. В связи с данными нарушениями, по мнению Администрации, к расчету платы за фактическое использование земли должен быть применен коэффициент категории арендатора, соответствующий разрешенному использования земли под размещение предприятий общественного питания.
Возражая против исковых требований Администрации и составив мотивированный отзыв, специалисты Центра оформления недвижимости сформировали нижеследующую правовую позицию.
Как следует из искового заявления Администрация г. Оренбурга рассчитывает сумму неосновательно сбереженной платы за фактическое использование земельного участка исходя из ставок арендной платы, установленных Постановлением Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 г. N 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области». В Приложении № 6 к вышеуказанному Постановлению для муниципального образования «город Оренбург» установлены ставки арендной платы, устанавливаемые в процентном отношении в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Для расчета платы за фактическое использование ответчиком вышеуказанным земельным участком, Администрацией г. Оренбурга был применен коэффициент арендатора в размере в размере 13%, устанавливаемый в процентном отношении от кадастровой стоимости. При этом в качестве нормативного правового акта, на основании которого произведен расчет было указано Постановление Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 г. N 537-п. Однако важно отметить, что в указанном Постановлении не предусмотрен расчет размера арендной платы с применением коэффициента арендатора. Более того, понятия коэффициента арендатора не существует и в Постановлении Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 г. N 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», которым также необходимо руководствоваться при определении размера арендной платы. Понятие коэффициент арендатора существовало в Постановлении Правительства Оренбургской области от 25 декабря 2007 г. N 456-п «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, УСЛОВИЙ И СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, НА ТЕРРИТОРИИ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ», которое утратило силу с 1 января 2010 года.
Таким образом, применение при расчете арендной платы (платы за фактическое использование) земельного участка коэффициента арендатора противоречит действующему законодательству, а поэтому незаконно.
В Постановлении Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 г. N 537-п ставки арендной платы, применяемые к расчету стоимости аренды земельных участков определяются не в зависимости от вида фактического использования земельного участка (либо коэффициента арендатора), а в зависимости от вида разрешенного использования земли. При этом важно отметить, что виды разрешенного использования земельного участка определяются на основании кадастровых паспортов (кадастровых выписок) на земельные участки, выдаваемые ФГУ «Земельная кадастровая палата». Вид разрешенного использования земельного участка не может определяться в акте проверки соблюдения земельного законодательства. Как следует их кадастрового паспорта земельного участка, разрешенное использование указанного земельного участка: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий с размещением столярной мастерской.
Поскольку, на протяжении всего времени использования земельного участка разрешенное использование земли не менялось, то при расчете платы за фактическое использование земельного участка, должны применяться коэффициенты соответствующие не фактическому, а разрешенному использованию земельного участка.
В результате суд поддержал правовую позицию ответчиков в основной части и вынес решение о взыскании с ответчика плату за фактическое использование земли и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 000 рублей!
В результате обращения собственницы здания к специалистам Центра оформления земли и недвижимости удалось снизить размер платы за землю с 700 000 рублей до 20 000 (то есть в 35 раз!!!!!!).
Если у Вас похожая ситуация
Закажите обратный звонок - мы решим Вашу проблему → Заказать обратный звонок