Как самостоятельно проверить чистоту сделки при купле-продаже недвижимости? Пошаговая инструкция

 Эти и другие вопросы задают потенциальные покупатели жилья, когда приняли решение о его приобретении, поскольку естественным желанием является снять все возможные риски. 100% людей соглашаются со следующим утверждением: проверить квартиру на юридическую чистоту просто необходимо!!! И это действительно так! Однако, граждане соглашаются с этим утверждением, если они являются покупателями. Но когда эти же самые люди продают квартиру, многих очень удивляет, зачем у них запрашивают те или иные документы, кроме Свидетельства о госрегистрации или Выписки из ЕГРН. Аргументация у них простая: для сделки не требуется этих документов, значит, и не буду их предоставлять. Все сразу становятся великими экспертами в этой области, а спор по поводу того, какие документы предоставлять, может привести к развалу сделки.

Следует отметить, что ВСЕ сделки по приобретению жилья требуют тщательного правового анализа. Для тех, кто решился самостоятельно  приобрести жильё на вторичном рынке, нелишне будет ознакомиться с некоторыми рекомендациями, для того, чтобы обезопасить себя.

В данной статье мы постарались изложить информацию, касающуюся некоторых нюансов, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

ШАГ 1

Проверьте личность продавца и его дееспособность

Для этого достаточно тактично попросить показать паспорт.  Проверить паспорт можно на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России - там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется. В случаях, когда интересы продавца представляет кто-либо по доверенности, которая в обязательном порядке должна быть заверенной у нотариуса (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), сначала проверяются документы доверенного лица, а потом и сама доверенность. Здесь необходимо тщательно проверить срок действия доверенности и объём предоставленных в ней полномочий. В доверенности должно быть чётко указано, что этот человек имеет право заключать именно сделку такого рода, о которой идёт речь, и именно с этим объектом недвижимости.

Получить информацию о признании граждан недееспособными или имеющими ограничение в дееспособности можно получить в органах попечительства и опеки.

ШАГ 2

Проверьте принадлежность продаваемой недвижимости продавцу

Просто проверить свидетельство о государственной регистрации – недостаточно. Необходимо произвести запрос в орган по регистрации прав на недвижимость и операций с ними. Только этот орган предоставит последние точные данные о том, на каком праве принадлежит жилая недвижимость и что немаловажно, есть ли обременения. Иными словами, необходимо запросить Выписку ЕГРН на объект, в которой будет указана информация: зарегистрировано право собственности или нет.

ШАГ 3

Проверьте зарегистрированных в квартире лиц

Важным моментом является установление лиц, которые в соответствии с законодательством, сохраняют право пользования жильём, которое продаётся. Определить количество лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, можно, попросив собственника жилья взять выписку из домовой книги или справки о составе семьи. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета.

ШАГ 4

Проверьте семейное положение продавца

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской федерации один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Если при заключении сделки это условие не было соблюдено, то супруг, чьи права были нарушены, вправе потребовать признание договора купли-продажи недействительным в судебном порядке на протяжении одного года с того дня, когда он узнал о совершении сделки. Нотариальное письменное согласие супруга продавца на продажу жилья, предоставляется в орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

ШАГ 5

Случаи нотариального оформление долей в квартире

Обратим внимание на то обстоятельство, что согласно Федеральному закону от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" переход долей недвижимости от одного хозяина к другому теперь надо оформлять только через нотариуса. В настоящей редакции закона все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (например: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и др.). Не важно, дарит или продает собственник свою долю в квартире или доме, в любом случае сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса, который проследит, чтобы ничьи права не нарушались.

Кроме того, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим 18 лет лицам (несовершеннолетним лицам), как и сделки по распоряжению недвижимостью таких лиц, находящихся на момент совершения сделки под опекой/попечительством с 01.10.2016 должны обязательно удостоверяться нотариусом. 

ШАГ 6

Вопросы налогообложения

Изменения 2017 года коснулись налогов продажи квартиры. До пяти лет увеличен срок, по истечении которого собственник недвижимости не обязан уплачивать 13% налога. Некоторые умудряются занижать сумму сделки, поэтому законодательством определено, что стоимость объекта налогообложения должна составлять более 70% кадастровой оценки. Нововведения приняты на постоянной основе. Они касаются сделок, заключающихся с января 2017 года.

Прежний трехлетний период освобождения от НДФЛ остался для определенной категории собственников. А именно для тех, кто получил недвижимость одним из перечисленных способов:

• Наследование от близких родственников
• Приватизация
• Как подарок от близкого родственника
• Согласно соглашению пожизненного содержания

Продавая такую квартиру, налог перечислять не понадобится и цена, по которой продано имущество, не будет иметь никакого значения.

Задаток или аванс

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца. В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере. Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет. 

Итак, главное отличие задатка от аванса состоит в том, что задаток имеет более строгое формальное основание и требует составления целого ряда документов. Также задаток выступает гарантией исполнения обязательств договора каждой из сторон (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). В случае отказа от них, нарушитель договора понесет убытки. Аванс же выступает в качестве некой брони для покупки квартиры. В случае необходимости договор можно расторгнуть в одностороннем порядке вместе с возвращением внесенных денег продавцом.

Текст договора

Правильное составление договора купли-продажи жилья обезопасит вас от возможных дальнейших судебных споров и прочих неприятностей.

Важно знать, что переход права собственности по договору купли-продажи квартиры (дома) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в уполномоченном органе - Росреестре. Передача недвижимости от продавца к покупателю производится по акту приема-передачи квартиры (передаточному акту). В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры (дома) заключается в письменной форме, а согласно параграфу 7 ГК РФ, юридическим нормам и практике должен содержать следующую информацию:

• наименование документа;
• место подписания;
• дата составления;
• данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;
• данные представителей сторон и реквизиты доверенностей;
• предмет договора - подробное описание объекта недвижимости (в том числе местонахождение, количество комнат, этаж, метраж);
• основание владения - реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих, что квартира принадлежит продавцу;
• цена имущества;
• порядок и сроки оплаты;
• данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав;
• подписи сторон с полной расшифровкой.

Самый животрепещущий вопрос договора – порядок и сроки оплаты! Очень часто стороны указывают не полную стоимость квартиры. Это делается в целях экономии, чтобы выплачивать меньший подоходный налог. Такой подход позволяет, с одной стороны, сэкономить деньги, а с другой – сильно рисковать имуществом. Ведь если покупатель откажется платить ту стоимость, о которой они с продавцом договорились устно, то истребовать ее не выйдет даже через суд. Поэтому перед тем, как вы решите указать меньшую стоимость квартиры в договоре, дважды подумайте, ведь гарантией того, что покупатель выплатит полную стоимость, является лишь его честное слово. 

Итак, если в тексте договора указано, что денежные средства в оплату имущества переданы в полном объеме (или частично), а реально они не передавались, то в случае спора подписание договора с такими условиями может быть расценено судом как подтверждение оплаты (равнозначно расписке). В тексте договора ключевая фраза по оплате может быть сформулирована по-разному, но если ее смысл – деньги переданы до или одновременно с подписанием договора, а реально это не так, то не подписывайте такой договор.

Если Вы договорились с покупателем об отсрочке или рассрочке платежа, то в текст договора должны быть включены условия, защищающие Ваши интересы, в случае не исполнения покупателем условий о сроках и размерах платежей.

Факт передачи денежных средств в оплату по договору купли-продажи недвижимости подтверждается финансовыми документами, из которых можно однозначно установить, что денежные средства переданы в оплату конкретного договора, от конкретного лица – покупателя, другому лицу – продавцу. Все это отображается в расписке, написанной продавцом собственноручно. Если оплата осуществляется посредством банковского перевода, то в назначении платежа должно быть указание на договор купли-продажи недвижимости, счет должен принадлежать продавцу, плательщиком должен быть покупатель.

Итак, вопросы в отношении собственности всегда требуют профессионального и оперативного подхода. Купить или продать недвижимость, подарить ее, завещать, оформить договор купли-продажи квартиры – любая сделка нуждается в квалифицированном сопровождении. Грамотное  сопровождение может оказать вам наша организация Центр оформления земли и недвижимости. С нами Вы будете уверены в результате и спокойны за реализацию Вашего начинания по совершению сделки!!!