Правовые вопросы по оформлению гаражей в ГСК

1. Что такое оформление гаражей в собственность

Оформление гаражей в собственность - это прохождения стадий, предусмотренных законом с целью получения на гараж правоустанавливающих документов. Поскольку в 95% случаях в ГСК отсутствуют надлежаще оформленные документы, подтверждающие законность строительства гаражей (акт ввода в эксплуатацию, землеотводные документы) для легализации гаражей члены ГСК вынуждены обращаться в суд и получать на свой гаражный бокс решение о признании права собственности на гараж. Любой владелец гаража (а пока у члена ГСК нет правоустанавливающего документа на гараж он является не более чем его владельцем) вынужден обращаться в суд за легализацией своего гаража только лишь потому, что в ином порядке легализовать гараж не представляется возможным.

Таким образом, судебное решение о признании права собственности на гараж является правоустанавливающим документом для члена ГСК, обратившегося в суд и на основании судебного решения каждый член ГСК может получить свидетельство о регистрации права собственности на гараж.

2. Для чего необходимо оформлять гаражи в собственность

Оформление гаража в собственность необходимо, чтобы стать законным собственником своего объекта недвижимости. Как уже отмечалось не раз не оформленный в собственность гараж вне закона. Отсутствие правоустанавливающего документа на гараж означает и отсутствие у него права собственности на гараж. А если нет права собственности на гараж значит и нет законных оснований для владения, пользования и распоряжения гаражом по своему усмотрению. Уточню: отсутствует именно законные основания для владения, пользования и распоряжения гаражом. Фактически человек может владеть и пользоваться гаражом десятилетиями: что часто и происходит в большинстве ГСК, однако такое владение не делает его законным собственником. Владелец гаража, в отличии от собственника, не вправе гаражом распоряжаться (дарить, продавать, передавать по наследству). Конечно же, фактически вы можете его кому-нибудь передать под видом купли-продажи или дарения, но юридически такая сделка является ничтожной и новый хозяин гаража также не будет являться его законным собственником. И это не единственные неблагоприятные последствия владения не оформленным гаражом.

Гараж у его владельца может быть изъят, так сказать, без «суда и следствия». Пока владелец гаража не стал его законным собственником, владелец гаража имеет лишь право на свой паевой взнос. Таким образом, в случае возникновения спорных ситуаций (например, наличие задолженности у члена ГСК) не исключена ситуация когда члену ГСК не оформившему гараж, может быть возвращен его паевой взнос, с изъятием гаража в пользу ГСК и последующей реализацией гаража по рыночным ценам.

Важно отметить, что в связи с отменой административного порядка включения-исключения членов ГСК из ГСК (для переоформления гаражей теперь не требуется получать соответствующие распоряжения в гаражном отделе Администрации г. Оренбурга), в настоящее время единственным документом, подтверждающим фактическую принадлежность того или иного гаража члену ГСК является справка о выплате паевого взноса. Таким образом, не исключена ситуация, при которой у не оформленного гаража может появиться еще один собственник – выписать справку на такой гараж о выплате другим собственником паевого взноса дело пятиминутное.

На основании статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В случае, если гаражи будут оформлены в собственность, они могут быть изъяты, как впрочем, и земельный участок под гаражами, во-первых, только на основании решения суда, во-вторых, с предоставлением предварительного и равноценного возмещения. Владельцам же не оформленных гаражей никаких выплат и компенсаций выплачено не будет – нет собственности нечего и компенсировать.

Без оформления всех гаражей в ГСК невозможно оформить земельный участок, составляющий территорию ГСК (договор аренды земли заключаемый, как правило, с ГСК носит временный характер, поскольку содержит разрешенное использование земельного участка - завершение строительства гаражей).

И в заключении необходимо также отметить, что по данным риэлтерских компаний г. Оренбурга, цена оформленного гаража на 10 – 20 % дороже, чем цена точно такого же гаража без документов о праве собственности на гараж. Многие же покупатели, узнав, что гараж не оформлен, отказываются его покупать, предпочитая вкладывать деньги в уже оформленный в собственность гараж.

3. Сколько по времени оформляется гараж и какие стадии проходит?

Оформление гаражей в собственность через суд имеет определенные законом стадии, без последовательного прохождения которых гараж не оформить. Специалисты Центра оформления очень часто в некоторых ГСК наблюдают следующую картину: председатели ГСК годами занимаются оформлением гаражей в своих кооперативах (естественно с соответствующим принятием и тратой впустую денежных средств членов ГСК) а воз, как говорится, и ныне там. Все это происходит по одной простой причине - неверно определяется направление движения оформления гаражей и оформление гаражей начинается не с того этапа. Ну, например, в недавнем прошлом, многие председатели ГСК пытались оформить сразу весь гаражный комплекс причем в собственность ГСК, на что получали отказы судов, с правомерной формулировкой, что ГСК не вправе приобретать право собственности, которые по праву принадлежат членам ГСК, которые только и могут подавать исковые заявления о признании права собственности на свои гаражи. Кроме того, многие председатели ГСК годами занимаются оформлением земли под ГСК, совершенно не зная и не понимая одной простой вещи - землю под объектами недвижимого имущества (коими являются гаражи) вправе оформить только собственник этого объекта недвижимости при предъявлении правоустанавливающего документа на недвижимость. Иными словами, право на оформление земли у членов ГСК (а не самого ГСК) возникнет только после оформления членами ГСК в собственность своих гаражей.

Вначале необходимо определиться со способом оформления гаража в собственность. Если в ГСК все в порядке с землеотводными документами и имеется разрешение на ввод в эксплуатацию гаражей - гаражи оформляются в административном порядке. Для оформления гаража в административном порядке каждому члену ГСК необходимо на гараж получить кадастровый паспорт, у председателя ГСК взять справку о полной выплате паевого взноса и предоставить указанные документы в Управление Росреестра. В случае оформления первого гаража в ГСК, необходимо предоставление помимо данных документов полного пакета учредительных документов на ГСК (Устав, свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица и свидетельство о присвоении ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол об избрании председателя ГСК), документов о землеотводе и разрешения на ввод гаражей в эксплуатацию. После регистрации права собственности на 1 гараж, в последующем членам ГСК необходимо предоставлять в Управление Росреестра только справку о выплате пая и кадастровый паспорт.

Если же в ГСК отсутствуют надлежащие правоустанавливающие документы - вам дорога в суд.

Оформление любого гаража в судебном порядке проходит следующие стадии:

1. получение на гараж кадастрового паспорта;
2. сбор необходимых документов (учредительные документы ГСК, землеотводные документы, документы о разрешении строительства, необходимые заключения о соответствии норма СЭС, строительным, градостроительным, противопожарным, получение письма о невозможности узаконения гаражей в административном порядке;
3. обращение в суд и получение судебного решения о признании права собственности на гараж;
4. обращение в Управление Росреестра и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж.

Таковы основные стадии. На прохождение данных стадий (в зависимости от количества документов в ГСК может уйти от 6 месяцев до 1 года). Как правило оформление начинается с одного гаража и в случае положительного решения суда о признании права собственности на гараж, исковые заявления членов ГСК о признании права собственности на гараж подается партиями по несколько штук. Необходимо обратить внимание, что оформление гаражей в собственность означает получение на каждый гараж отдельного решения суда о признании права собственности за конкретным членом ГСК, а не получение какого-либо решения на ГСК, поскольку собственниками гаражей являются члены ГСК, но никак не само ГСК.

4. Сколько стоит оформить гараж в собственность?

Стоимость оформления гаража в собственность зависит от многих факторов. Первое - способ оформления гаража в собственность.

1 способ - оформление гаража в административном порядке. Данный способ менее затратный, поскольку для оформления гаража в собственность предполагает получение справки о выплате паевого взноса (предоставляется председателем ГСК бесплатно), кадастрового паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности. В случае если гаражный комплекс и расположенные в нем гаражи стоят на кадастровом учете стоимость получения кадастрового паспорта составляет 225 рублей. Для его получения необходимо обратиться в кадастровую палату, да и то, если вы знаете кадастровый номер вашего гаража, то предоставлять сам кадастровый паспорт на регистрацию не обязательно, достаточной указать кадастровый номер гаража при подаче заявления на регистрацию. В случае если гаражный комплекс и расположенные в нем гаражи не стоят на кадастровом учет необходимо такой гараж на кадастровый учет поставить - для чего необходимо у кадастровых инженеров получить технический план, который необходимо сдать в кадастровую палату. Стоимость изготовления технического плана составляет денежную сумму от 2000 до 3000 рублей. Для получения свидетельства необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Кроме того, в случае оформления права собственности на гараж через представителя, необходимо в Управление Росреестра предоставить нотариально удостоверенную доверенность, стоимость которой также варьируется от 1000 до 1500 рублей. Итого, за оформление 1 гаража в административном порядке член ГСК должен заплатить денежную сумму от 2225 рублей до 5225 рублей, в зависимости от наличия документов в ГСК.

2 способ - оформление гаража в собственность в судебном порядке. Оформление гаража в судебном порядке происходит в случае отсутствия в ГСК правоустанавливающих документов на гаражный комплекс (землеотводные документы или разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию).

Данный способ более затратный поскольку для того, чтобы получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж, предоставить в Управление Росреестра помимо кадастрового паспорта на гараж - решение суда о признании права собственности на гараж. Для того, чтобы получить такое решение суда необходимо (помимо кадастрового паспорта на гараж) собрать нижеследующие документы: учредительные документы ГСК, землеотводные документы, документы о разрешении строительства, необходимые заключения о соответствии нормам СЭС, строительным, градостроительным, противопожарным, получение письма о невозможности узаконения гаражей в административном порядке.
И если сбор учредительных документов ГСК, ответов Администрации, архивных документов (землеотводных и разрешительных) больших денег не стоят, то за получение заключения о соответствии санитарным нормам, строительным, противопожарным нормам членам ГСК придется раскошелиться. Получать вышеуказанные заключения выгоднее коллективно - всеми членами ГСК, поскольку от количества обратившихся владельцев гаражей зависит и стоимость соответствующего заключения. Например, получить заключение санитарно-эпидемиологической службы на комплекс гаражей составляет денежную сумму в районе 7000 рублей, а на 1 гараж - 4000 рублей. Примерная сумма получения необходимых заключений на 1 гараж варьируется от 2000 рублей до 4000 рублей в зависимости от характеристик гаражей (одноэтажные, подземные многоэтажные) и количества оформляемых гаражей.

После сбора пакета документов для узаконения гаража необходимо составить исковое заявление, уплатить госпошлину и подать исковое заявление с приложенными к нему вышеуказанными документами в суд . Размер госпошлины по искам о признании права собственности на гараж определяется исходя из стоимости гаража (кадастровой, инвентаризационной, оценочной) и рассчитывается по формуле, определенной статьей 333.19 Налогового кодекса. Например, в случае стоимости гаража 50.000 рублей размер госпошлины составит 1700 рублей, при стоимости гаража 100.000 - госпошлина составит 3200 рублей, при стоимости гаража 150.000 рублей - 4200 рублей. Необходимо отметить, что инвалиды 1 и 2 группы освобождены от уплаты госпошлины в суд.

После получения вступившего в силу решения суда о признании права собственности на гараж, необходимо 2 экземпляра решения суда а также кадастровый паспорт на гараж подать в Управление Росреестра для получения свидетельства. Как уже отмечалось выше госпошлина за получение такого свидетельства составит 2000 рублей.
И если в административном порядке самостоятельно оформить гараж еще как-то возможно, то оформить гараж через суд не юристу крайне сложно - сразу возникает риск переплаты за оформление и увеличение сроков оформления гаража. Поэтому, для оформления гаража в судебном порядке лучше обратиться к юристам, причем коллективно - всеми членами ГСК. Размер юридического вознаграждения за оформление 1 гаража варьируется от 2000 рублей до 4000 рублей в зависимости от сложности оформления и количества обратившихся за оформлением членов ГСК.

Итого, за оформление 1 гаража в судебном порядке член ГСК должен заплатить денежную сумму от 9500 рублей до 15 000 рублей, в зависимости от стоимости кадастрового учета, стоимости заключений для суда, размера госпошлины для суда, размера юридического вознаграждения.

5. Какие налоги я буду платить за оформленный гаража в собственность?

Данный вопрос очень актуальный, поскольку у любого собственника любой недвижимости помимо вопросов как оформить свою недвижимость возникает резонный вопрос: а сколько я буду платить налогов за содержание данной недвижимости.

Первое. Наличие право собственности на недвижимость предполагает не только наличие прав, но и наличия бремени содержания имуществом. Налоговым кодексом РФ установлен один налог, который должны платить собственники гаражей - налог на имущество. Как же исчисляется данный налог применительно к гаражам и каков его размер.

Как следует из главы Налогового кодекса РФ налог на имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. При этом важно отметить, что 12 ноября 2015 года губернатором Оренбургской области был подписан Закон Оренбургской области "Об установлении единой даты начала применения на территории Оренбургской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" который установил единую дату начала применения на территории Оренбургской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года. До этой даты налог на имущество исчисляется как и раньше исходя из инвентаризационной стоимости.

Второе. Ставки налога на имущество устанавливаются отдельно для каждого муниципального образования, но они не могут быть выше установленных Налоговым кодексом. Так для г. Оренбурга для исчисления налога на имущество в отношении гаража, предусмотрена налоговая ставка в размере 0,1 % от кадастровой стоимости гаража. То есть, если кадастровая стоимость вашего гаража составляет 100 000 рублей налог составит 100 рублей в год, если 200 000 - 200 рублей в года, 300 000 - 300 рублей в год и т.д.

При этом необходимо отметить, что на основании статьи 407 НК РФ освобождены от уплаты налога на имущество пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание. Следовательно, нашему читателю данный налог платить не придется. При этом данный налоговый вычет предусмотрен только в отношении одного гаража, если гаража два, то за второй придется платить налог на имущество.

Таким образом, собственник гаража, в отличии от его владельца, хоть и должен платить налог на имущество, но учитывая налоговую ставку в 0,1 % от кадастровой стоимости гаража, данный налог является минимальным.

6. Как продать/купить гараж в ГСК

Разберем 2 ситуации: гараж оформлен в собственность и гараж в собственность не оформлен.

1. Наличие свидетельства о праве собственности на гараж означает наличие у продавца права собственности и как следствие право распоряжения гаражом, в том числе право на заключение договора купли-продажи гаража. Для покупки такого гаража необходимо составить договор купли продажи гаража и обратиться с таким договором покупателю и продавцу в Управление Росреестра (Продавец также предоставляет правоустанавливающие документы на гараж и свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж) для регистрации перехода права собственности на гараж от продавца к покупателю. Получение покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж означает приобретение им права собственности на гараж на законных основаниях.
Важно отметить, что продать гараж возможно и без первоначального получения членом ГСК свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж, для такой продажи достаточно решения суда о признании права собственности на гараж и кадастровый паспорт на гараж. В данном случае также составляется договор купли-продажи гаража, также в Управление Росреестра обращаются покупатель и продавец, но в таком случае одновременно происходит регистрация права собственности на гараж за продавцом и регистрация перехода права собственности на гараж к покупателю.

2. В случае отсутствия у продавца гаража правоустанавливающих документов на гараж, продать вам гараж он не сможет, поскольку сам не является собственником гаража. Любая сделка по продаже имущества, не принадлежащего продавцу на праве собственности является ничтожной. В данной ситуации член ГСК – владелец гаража вправе вам продать только свой имущественный пай. Данная сделка оформляется письменным договором между членом ГСК продающим пай на гараж и лицом, желающим купить такой пай. Кроме того, после заключения такого договора, лицо купившее пай должно подать заявление о вступлении в состав членов ГСК. И только после принятия лица, купившего пай в члены ГСК (а данный вопрос рассматривается исключительно на общем собрании членов ГСК, которое, как правило, проводится 1 раз в год) лицо признается членом ГСК приобретшим пай на гараж в ГСК. Необходимо сразу отметить, что покупка пая не означает покупку гаража – покупка пая предоставляет право такому лицу впоследствии оформить (через суд, либо в административном порядке) гараж на себя.

7. Оформление металлического гаража

При оформлении металлических гаражей необходимо различать 2 типа металлических гаражей:

1. Металлический гараж, не имеющий фундамента, являющийся временным сооружением.
2. Металлический гараж, имеющий фундамент, прочно связанный с землей или с другими соседними гаражами.

1. Разберем ситуацию с металлическим гаражом, не имеющим фундамента. Как следует из статьи 131 Гражданского кодекса РФ регистрировать право собственности необходимо только на объекты недвижимого имущества. В статье 130 ГК РФ дается понятие недвижимости – это все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Исходя из вышеуказанного определения недвижимости, можно сделать вывод – железные гаражи не являются объектами недвижимости, а относятся к движимым вещам. Следовательно, регистрировать право собственности на железные гаражи в Управлении Росреестра не надо. Право собственности на движимые вещи могут подтверждаться любыми гражданско-правовыми договорами: купли-продажи (если гараж вы купили), дарения или мены (если вам гараж подарили, либо вы его обменяли), строительного подряда (если гараж вы строили с привлечением подрядчиков), и т.д. Следовательно, если на железный гараж у вас имеется какой-либо договор – вы являетесь его собственником.
Однако необходимо помнить, что помимо вопроса о принадлежности металлического гаража тому или иному члену ГСК, встает другой, более важный вопрос- законность размещения железного гаража на земельном участке. В случае, если железный гараж, находящийся на территории ГСК, расположен на земельном участке, права на которые оформлены – беспокоиться не стоит. Однако, если в ГСК земельный вопрос не решен: в отношении железных гаражей это может означать одно – в любой момент его владельцу со стороны органов власти может быть направлено уведомление о демонтаже гаража и освобождении незаконно занимаемого земельного участка. Таким образом, оформление прав на железный гараж, есть ни что иное как оформление прав на земельный участок, на котором расположен данный металлический гараж.

2. В отношении же металлического гаража, имеющего фундамент и прочно связанный с землей необходимо отметить следующее. На основании вышеуказанной статьи 130 ГК РФ такой гараж на основании технического заключения строительной экспертизы может быть признан объектом недвижимого имущества и соответственно признание права собственности на него возможно в судебном порядке с последующей регистрацией указанного права собственности в Управлении Росреестра.

8. Оформление земли под гаражами

Оформление земли под гаражами не самый главный и не первый вопрос при оформлении гаражей в ГСК. С появлением в 2001 году нового Земельного кодекса РФ в статье 36 было закреплено императивное правило, предусматривающее исключительное право собственников объектов недвижимости на приобретение в собственность или аренду земли, расположенной под такими объектами недвижимости. Иными словами, никто кроме собственников недвижимости не имеет права оформлять землю, на которой располагаются данные объекты недвижимости.

Применительно к гаражам, находящимся в ГСК это выглядит следующим образом: для оформления земельного участка под гаражами, членам ГСК необходимо во-первых, поставить земельный участок на кадастровый учет, во-вторых, предоставить в муниципалитет правоустанавливающий документ на гараж - то есть объект недвижимости, который расположен на данной земле. При отсутствии правоустанавливающего документа муниципалитет не сможет предоставить землю под гаражами ни в аренду ни в собственность. Следовательно, делаем первый очень важный вывод - земельный участок под гаражным кооперативом возможно оформить только после оформления гаражей в ГСК. При этом, для оформления земельного участка в собственность необходимо оформление ВСЕХ гаражей в ГСК. В отношении аренды, муниципалитетом сделано исключение - для оформления аренды земли достаточно нескольких оформленных гаражей. Правда в данном случае необходимо помнить - от количества оформленных в собственность гаражей в ГСК зависит срок на который членам ГСК предоставят в аренду землю.

В связи с отсутствием во многих ГСК разрешений на ввод гаражей в эксплуатацию с целью получения таких разрешений муниципалитетом с ГСК заключался договор аренды земли. Такие договоры аренды земли, заключенные с ГСК, а не с членами ГСК - собственниками гаражей противоречат закону - такой договор не будет зарегистрирован в Управлении Росреестра, а земельный участок, в связи с отсутствием зарегистрированных прав может быть снят с государственной кадастрового учета. При наличии такого договора в ГСК он должен быть переоформлен на членов ГСК - собственников гаражей, как того требует статья 36 Земельного кодекса РФ.

9. Оформление гаражей, не находящихся в ГСК

Оформление гаражей, не находящихся в составе ГСК проходит все те же этапы, что и гаражи в ГСК. Единственным отличием здесь выступает основания приобретения права собственности на гараж. Если право собственности на гараж в ГСК приобретается на основании части 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, где указывается на полную выплату членом ГСК паевого взноса за гараж, то при приобретении права собственности на отдельно стоящий гараж возможны варианты.

Во-первых, очень часто у граждан на отдельно стоящие гаражи, имеются на руках практически все документы, необходимые для оформления права собственности (и землеотвод и разрешения на строительство). Поскольку, по законодательству действующему в момент строительства гаража таких документов было достаточно, правовым основанием исковых требований может являться статья 218 ГК РФ - приобретение права собственности на вещь созданную с соблюдением закона.

Во-вторых, в случае владения гаражом как своим собственным для приобретения права собственности на гараж может быть применена правовая норма статьи 234 ГК РФ, предусматривающая приобретения права собственности в силу приобретательской давности.

Важно отметить, что в отношении индивидуального гаража, кроме того, действует упрощенный порядок регистрации права собственности. Смысл его заключается в следующем: в случае наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен гараж, право собственности на гараж может быть зарегистрировано на основании предоставления в регистрирующий орган такого документа о земле и декларации, заполняемой самостоятельно заявителем (в ней указываются технические характеристики и техническое описание гаража).

10. Оформление гаража во дворе частного дома

Оформление гаража во дворе частного дома (в отличие от оформления коллективных гаражей) регулируется так называемым Законом "О дачной амнистии" и предусматривает льготный (упрощенный порядок оформления гаража).

Градостроительное законодательство РФ предусматривает специальные случаи, при которых получение разрешения на строительство не требуется. В пункте 17 статьи 51 как раз предусмотрен такой случай в отношении строительства индивидуального гаража - выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, строить гараж в своем дворе возможно и без получения разрешения на строительство. Возникает резонный вопрос, если разрешение не требуется как же такой гараж впоследствии узаконивать?

Для регистрации права собственности на такой гараж законодательством предусмотрен административный порядок узаконивания.

На основании статьи 25.3 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на индивидуальный гараж необходимо предоставить в Управление Росреестра следующие документы:

1. Документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание.
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен гараж.

Важно знать, что документом, подтверждающим факт создания гаража и содержащим его описание является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Даная декларация заполняется гражданином самостоятельно: в ней указывается площадь гаража, год постройки, материал стен и иные технические характеристики гаража.

На основании данных документов Росреестром регистрируется право собственности на гараж и выдается свидетельство о регистрации права собственности. Важно понимать, что упрощенный порядок регистрации права собственности действует лишь в отношении индивидуальных гаражей, и не распространяется на гаражи в ГСК, построенные в коллективном порядке.

11. Наследование гаражей в ГСК

При решении вопроса о том каким способом унаследовать гараж, входящий в состав ГСК, необходимо прежде всего выяснить как происходит оформление права собственности на гаражи в данном ГСК. Если на гаражный комплекс получено разрешение на ввод в эксплуатацию и члены ГСК получают свидетельства о праве собственности на гаражи обратившись в Росреестр и предоставив справку о выплате паевого взноса и кадастровый паспорт, то оформлять необходимо следующим образом. Необходимо от нотариуса взять справку о том, что вы являетесь единственным наследником наследодателя и обратиться к председателю с заявлением о принятии вас в члены данного ГСК. Как следует из статьи 1177 Гражданского кодекса РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Если же председатель вам отказывает в выдаче справки о выплате паевого взноса, либо оформление гаражей в данном ГСК происходит в судебном порядке - вам необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о включении гаража в состав наследства и признании права собственности на гараж в порядке наследования. В данном судебном процессе вам необходимо будет доказать, что наследодатель при жизни не успел получить свидетельство о праве собственности на гараж, что является препятствием для получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство. Вынесенное судебное решение вместе с полученным кадастровым паспортом будет являться основанием для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж, при этом к нотариусу дополнительно обращаться не потребуется.

12. Раздел гаража между супругами

В случае надлежащего оформления права собственности на гараж в период брака (хотя бы и на одного из супругов) вопросов с разделом гаража не возникает - поскольку право собственности на гараж возникло в период брака - гараж является совместно нажитым имуществом. Вопросы возникают при разделе гаража купленного (построенного) в период брака, а право собственности на которое зарегистрировано уже после расторжения брака.

Здесь необходимо отметить, что на основании части 4 статьи 218 ГК РФ член гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Поскольку денежная сумма за гараж, была выплачена в период брака у супругов возникло право совместной собственности на пай в ГСК. В случае если бы право собственности на гараж было признано в судебном порядке в период брака, у супругов бы возникло право общей совместной собственности на гараж, как объект недвижимости. Однако, такое право было признано судом после расторжения брака, причем только за одним из супругов. И здесь важно отметить, что правовым основанием исковых требований о признании права собственности на гараж в ГСК является часть 4 статьи 218 ГК РФ, предполагающая возникновения права собственности за лицом, полностью выплатившим паевой взнос за гараж. Таким образом, в случае, если на гараж (паевой взнос за который был выплачен из общих денег и в период брака) признано право собственности и в последствии получено свидетельство о государственной регистрации права собственности одним из супругов, такое право необходимо оспорить. Для оспаривания права собственности супруга, признавшего право собственности на гараж за собой, бывшей супруге также необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании за собой права собственности на 1/2 долю. В качестве оснований предъявленных требований необходимо указать часть 4 статьи 218 ГК РФ, определяющую момент возникновения права собственности и доказать факт выплаты паевого взноса за счет общих семейных средств и в период брака.

 13. Как оформить металлический гараж возле дома и землю под ним?

 Необходимо различать два понятия: 1. возникновение права собственности на металлический гараж 2. приобретения прав на земельный участок под гаражом. С первым вопросом все просто: поскольку гараж является движимым имуществом, право собственности на него возникает на основании письменного договора купли-продажи, который у читателя есть. Второе, наличие землеотводных документов о выделении земельного участка не свидетельствует об оформлении земли за покупателем гаража, поскольку как правило земля под такие гаражи выделялась в исключительных случаях (инвалидам, участникам ВОВ,  иным льготным категориям). Отсутствие правоустанавливающих документов на землю и как следствие использование земли без правовых оснований влечет: 1. административный штраф в размере от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости земли, но не менее 5000 рублей 2. понуждение вас (в том числе и  в судебном порядке) к освобождению земельного участка занятого гаражом.

Чтобы не допустить данные неблагоприятные последствия необходимо оформлять землю под гаражом.     

Для оформления земли необходимо землю отмежевать и поставить на кадастровый учет. После чего обратиться с заявлением о приобретении права аренды или права собственности на земельный участок. Но это в теории, на практике все оказывается сложнее. Дело в том, что предоставление земли под металлическими гаражами во дворе жилых домов всегда обусловлено особым статусом заявителя, иными словами, землю вам могут предоставить, если например вы инвалид и нуждаетесь в гараже в непосредственно близости от своего жилья. При обращении за оформлением земли есть риск отказа в предоставлении, поскольку наличие права собственности на металл не обязывает орган местного самоуправления предоставлять вам землю под гаражом (в отличии например от капительного гаража, собственник которого имеет исключительное право на оформление земли под ним).

14. Как не переплачивать налог за гараж

Если вы собственник гаража и вам пришел налог, исчисленный по ставке 0,5 % от кадастровой стоимости (вместо положенной 0,1 %)

Знайте!!!

Налоговые органы исчислили вам налог за гараж в 5 раз больше положенного по закону размера!!!!

Если вы собственник гаража и являетесь пенсионером, а налоговая инспекция прислала вам налоговое уведомление о необходимости уплаты налога

Знайте!!!

Налоговая инспекция незаконно исчислила вам налог за гараж!!!!!

Ситуация 1 – налоговая инспекция исчислила налог на гараж по ставке 0,5% от кадастровой стоимости

Почему это случилось?

Ситуации с расчетом налогов на гараж по завышенным ставкам не редкость. Данные ситуации возникают по причине отсутствия в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о том, что поставленное на кадастровый учет помещение является гаражом. Налоговые органы, получая сведения из единого государственного реестра недвижимости, не видят, что данный объект недвижимости является гаражом, поскольку в графе «Наименование» содержится лишь информация о том, что объект недвижимости является нежилым помещением. А налоговая ставка для помещений, не являющихся, объектами, подпадающими под льготное налогообложение (например, гаражом) исчисляются по ставке 0,5 % от кадастровой стоимости такого объекта.

Что необходимо делать?

Исправить ситуацию помогут три простых шага

ШАГ 1. Собственнику гаража необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в единый государственный реестр недвижимости изменений в части наименования объекта недвижимости, указав наименование «гараж».

Для подачи заявления необходим паспорт, СНИЛС и кадастровый номер гаража.

ШАГ 2. После проведения государственной регистрации изменений необходимо получить выписку ЕГРН на гараж, где в графе «Наименование» должно быть указано «гараж».

ШАГ 3. Необходимо подать заявление в налоговые органы о перерасчете налога на имущество, а в случае уплаты налога по завышенным ставкам, также заявление о возврате излишне уплаченного налога.

Ситуация 2 – налоговая инспекция исчислила налог на гараж пенсионеру

Почему это случилось?

Ситуации с налогообложением гаражей пенсионеров не редкость. Данные ситуации возникают по причине отсутствия в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о том, что поставленное на кадастровый учет помещение является гаражом. Налоговые органы, получая сведения из единого государственного реестра недвижимости не видят, что данный объект недвижимости является гаражом, поскольку в графе «Наименование» содержится лишь информация о том, что объект недвижимости является нежилым помещением. А поскольку пенсионеры освобождены от налогообложения одного гаража, а не помещения, соответственно налоговые органы и исчисляют налог на имущество и пенсионерам, и иным льготным категориям граждан.

Что необходимо делать?

Исправить ситуацию помогут три простых шага 

ШАГ 1. Собственнику гаража необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в единый государственный реестр недвижимости изменений в части наименования объекта недвижимости, указав наименование «гараж».

Для подачи заявления необходим паспорт, СНИЛС и кадастровый номер гаража.

ШАГ 2. После проведения государственной регистрации изменений необходимо получить выписку ЕГРН на гараж, где в графе «Наименование» должно быть указано «Гараж».

ШАГ 3. Необходимо подать заявление в налоговые органы об исключении объекта недвижимости – гаража из налогооблагаемой базы по налогу на имущество, а в случае уплаты налога, также заявление о возврате излишне уплаченного налога.

Как продать гараж, чтобы не платить налоги?

Налоговым законодательство предусмотрены два основания освобождения от налога на доходы в случае продажи гаража:

1. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (3 и 5 лет в зависимости от основания возникновения права собственности)
2.  Размер дохода, полученного от продажи гаража - 250 000 рублей.

ВАЖНО: срок владения гаражом исчисляется не с даты начала пользования гаражом (принятия в члены ГСК), а с даты регистрации права собственности на гараж в ЕГРН.

Если право собственности на гараж у вас возникло на основании договора дарения, либо перешло к вам по наследству, то вы вправе продавать гараж за любую сумму по истечении 3-летнего срока. Если право собственности на гараж возникло по иным основаниям, вы вправе продавать гараж за любую сумму по истечении 5-летнего срока.

Если вы владеете гаражом менее указанного срока, то чтобы не платить налог на доходы, вы вправе продавать гараж за сумму, не превышающую 250 000 рублей!!!!!

Если у вас возникли проблемы с перерасчетом налога на имущество по гаражу или возврату излишне уплаченного налога для обжалования действий ИФНС, вы можете обратиться:

1. В вышестоящие налоговые органы (г. Оренбург - Управление ФНС по региону, адрес: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября 11-а).
2. Суды общей юрисдикции (в зависимости от района органов ИФНС).

15. Как продать/подарить оформленный в собственность гараж

Оформленный в собственность гараж означает, что у вас на руках есть выписка из ЕГРН на гараж либо свидетельство о праве собственности на гараж (выданные до отмены свидетельств и появления выписок ЕГРН).

Если такие документы у вас есть – вы собственник гаража и продавать/дарить/менять гараж можете только через Управление Росреестра.

Что для этого необходимо:

Шаг 1

1. Взять правоустанавливающие документы на гараж (решение суда, договор купли-продажи, дарения, и т.п. документы), выписку ЕГРН на гараж

2. Найти кадастровый номер гаража (должен быть указан в выписке ЕГРН). Для того, чтобы узнать кадастровый номер гаража  не обязательно заказывать выписки ЕГРН и тратить лишние деньги – узнать кадастровый номер вашего гаража вы можете на портале Росреестра  (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request): Сервис “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”.

3. Продавцу и Покупателю взять паспорт, СНИЛС и сумму госпошлины за регистрацию права собственности (2000 рублей).

Шаг 2

1. Составить договор купли-продажи (дарения, мены) гаража

Либо

2. Заполнить Образец договора купли-продажи (дарения, мены) гаража (находится в папке)

Шаг 3

Продавцу и Покупателю обратиться в Управление Росреестра по адресам:

1. МФЦ Армада (ЗАЛ 4 - специалисты Росреестра)

2. МФЦ "Мои документы" (ул. Расковой 10а)

подать вышеуказанные документы и заявление на регистрацию перехода права собственности на гараж от продавца к Покупателю и получить у специалиста Росреестра расписку в получении документов.

Шаг 4

В указанный в расписке день (+ 2 рабочих дня) с распиской и паспортом приехать в Управление Росреестра:

Покупателю – за получением выписки из ЕГРН и договором купли-продажи (дарения, мены)

Продавцу – за получением договора купли-продажи (дарения, мены)

Выписка из Единого реестра недвижимости заменяет собой и свидетельство о регистрации права, и кадастровый паспорт!!!

 

16. Как продать/подарить неоформленный в собственность гараж

Неоформленный в собственность гараж означает, что у вас на руках нет документов о собственности на него, а именно, выписки из ЕГРН на гараж либо свидетельства о праве собственности на гараж.

Соответственно, продавать/дарить/менять гараж через Управление Росреестра Вы НЕ можете.

При отсутствии права собственности на гараж купить можно только пай в гаражном кооперативе. Покупка пая даст вам юридическую возможность оформить в будущем в собственность гараж на себя.

Что для этого необходимо:

Шаг 1

Составить договор купли-продажи (дарения, мены) пая в гаражном кооперативе

либо

Заполнить Образец договора купли-продажи (дарения, мены) пая в гаражном кооперативе (находится в папке)

Шаг 2

Продавцу и Покупателю пая обратиться в гаражный кооператив с заявлениями:

- о выходе из членов ГК Продавца

- о вступлении в члены ГК Покупателя 

Шаг 3

Продавцу и Покупателю пая получить в гаражном кооперативе Выписку из протокола Общего собрания членов об исключении из членов ГК Продавца и о включении в члены ГК Покупателя.

Шаг 4

Покупателю пая получить в гаражном кооперативе членскую книжку и справку о членстве и выплате пая.

Составленный договор купли-продажи (дарения, мены) пая не подлежит регистрации в Управлении Росреестра, однако, справка о членстве и выплате пая поможет в дальнейшем Покупателю оформить право собственности на гараж (в судебном или административном порядке) и зарегистрировать право собственности на гараж  в ЕГРН.

17. Как унаследовать неоформленный/оформленный гараж

Как унаследовать НЕоформленный гараж? 

Сразу обратим Ваше внимание, что при неоформленном гараже вы наследуете не гараж, как объект недвижимого имущества, а имущественный ПАЙ.

В данной ситуации необходимо выяснить: как происходит оформление права собственности на гаражи в данном ГСК: 1 ситуация – во внесудебном порядке через Росреестр (если в ГСК получено разрешение на ввод в эксплуатацию) или 2 ситуация - в судебном порядке.

1 ситуация (несудебный порядок)

ШАГ 1

- взять у нотариуса справку о том, что являетесь наследником

ШАГ 2

- обратиться к председателю с заявлением о принятии вас в члены данного ГСК

ШАГ 3

- получить справку о членстве и выплате паевого взноса, после принятия на общем собрании Вас в члены ГСК

ШАГ 4

- обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на гараж, имея при себе справку о членстве и выплате паевого взноса, которую необходимо получить у Председателя ГСК в двух экземплярах, выписку из единого реестра недвижимости, подтверждающую постановку гаража на кадастровый учет, паспорт и СНИЛС

2 ситуация (судебный порядок)

ШАГ 1

- обратиться в суд с исковым заявлением о включении гаража в состав наследства и признании права собственности на гараж в порядке наследования. В данном судебном процессе вам необходимо будет доказать, что наследодатель  при жизни не успел зарегистрировать право собственности на гараж, что является препятствием для получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство.

ШАГ 2

- обратиться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на гараж, предоставив судебное решение и документ о кадастровом учете гаража, при этом к нотариусу дополнительно обращаться не потребуется.   

Как унаследовать оформленный гараж?

ШАГ 1

- обратиться к любому нотариусу с заявлением о принятии наследства. С 01.01.2015 года, для принятия наследства, наследникам не нужно идти к определенному нотариусу, за которым закреплена первая буква фамилии наследодателя, как было ранее. Наследники вправе выбрать нотариуса (нотариальную контору) по своему усмотрению, причем это нововведение (наследство без границ) не распространяется в отношении лиц, которые умерли до 01.01.2015 года

ШАГ 2

- собрать необходимые документы, которые укажет нотариус, а именно, свидетельство о праве собственности на гараж или Выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы на гараж (решение суда, договор купли – продажи, мены или свидетельство о праве на наследство и т.п.)

ШАГ 3

- обратиться в Росреестр по истечении 6 месяцев с даты смерти наследодателя с выданным Вам нотариусом свидетельством о праве на наследство и зарегистрировать переход права собственности от наследодателя к наследнику.

18. Иные вопросы

Как проверить оформлен ли гараж в собственность?

1 способ

На сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request): Сервис “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”.

Поиск объектов недвижимости осуществляется по одному из трех критериев: кадастровому номеру, условному номеру или адресу.

Если у Вас имеется кадастровый номер объекта недвижимости, то Вы вводите его в графу «кадастровый номер».

Если кадастрового номера вы не знаете, то поиск объекта может осуществляться по адресу, для этого достаточно указать: субъект, район, населенный пункт, тип улицы, улица, номер дома и строения (гаража).

В графе «Права и ограничения» Вы увидите дату и номер регистрации права собственности на гараж, если Вы когда – либо оформляли гараж. Если в графе «Права и ограничения» имеется запись: «Данные отсутствуют», то гараж Ваш не оформлен!!!

2 способ

Заказать Выписку ЕГРН о зарегистрированных правах на гараж можно обратившись лично или через представителя в Росреестр через офисы ведомства, а также  через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) по адресу:

г. Оренбург, Шарлыкское ш., 1/2, ТЦ Армада

г. Оренбург, ул. Расковой, 10а

Стоимость выписки ЕГРН – 430 рублей.

Выписка ЕГРН за 100 рублей!!!! – заказать выписку можно по телефону – 970-975.

Должны ли платить арендную плату за землю пенсионеры, льготные категории граждан и лица, не указанные в договоре аренды земли?

На основании действующего земельного законодательства РФ установлены две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата. Земельный налог платиться, если вы являетесь собственником земли, а арендная плата, если заключен договор аренды земли.

Необходимо отметить, что на основании статьи 39.20 ЗК РФ земельный участок под гаражами в ГСК должен быть оформлен  в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. То есть, оформить общий земельный участок под гаражным комплексом в аренду имеют право только собственники гаражей, если гараж не оформлен в собственность, то Администрация не вправе включать такого владельца в договор аренды земельного участка. Однако, отсутствие владельца гаража в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора вовсе не означает, что такой член ГСК не обязан платить за использование земельного участка. Обязанность по уплате арендных платежей лежит на всех членах  гаражного кооператива, пользующихся общим земельным участком, поскольку на основании земельного законодательства РФ использование земли является платным!

Налоговое законодательство предусматривает освобождение пенсионеров (а также иных категорий граждан) от уплаты земельного налога за участки, находящиеся в собственности. Однако, в данном случае, пенсионер уплачивает за землю не земельный налог, а арендную плату. В отношении же арендных платежей действующее законодательство не содержит каких-либо льгот для пенсионеров.

Таким образом, платить арендную плату за землю обязаны и пенсионеры, и льготные категории граждан и лица, не указанные в договоре аренды земли!!!! 

Должен ли я платить членские взносы в ГСК, если не пользуюсь гаражом?

В данном случае необходимо выделять два разных понятия: право собственности на гараж и членство в гаражном кооперативе. Если Вы  являетесь членом гаражного  кооператива, то обязаны подчиняться решениям общего собрания кооператива, в том числе и тем из них, на которых устанавливается размер членских взносов. В данном случае, не важно, пользуетесь Вы гаражом или нет – платить членские взносы Вы должны  на основании того, что являетесь членом кооператива и обязаны подчиняться Уставу, в котором данная обязанность прописана и решениям общего собрания кооператива.